Покупка земельного участка. Какие документы необходимы и как заключить договор

Количество просмотров: 1763

Дата публикации: 26.04.2016

Как и для грамотного оформления любой другой сделки купли-продажи недвижимого имущества, в случае продажи и приобретения земельного участка необходимо четко знать, какие документы должны быть предоставлены продавцом и что должен иметь при себе покупатель, а также как заключить сам договор.


Итак, при покупке земельного участка продавец должен предоставить, а покупатель внимательно проверить наличие следующих документов:

  • - государственного акта права собственности на земельный участок. Этот документ нужен для того, чтобы подтвердить право собственности продавца на землю, кроме того, в нем находятся основные сведения об участке;
  • - договора купли-продажи, дарения, мены – в общем, документа, на основании которого был получен государственный акт. Если акт был выдан на основании решения сельского совета, то это решение предоставлять не нужно;
  • - справки о присвоения кадастрового номера участка, если он не присваивался;
  • - отчета об экспертной оценке участка. Отчет должен быть составлен экспертом, имеющим лицензию на право проведения землеоценочных работ, выданную Государственным агентством по земресурсам Украины;
  • - извлечения из Государственного земкадастра об отсутствии обременений на участок (ипотеки и других прав третьих лиц на земельный участок). Такое извлечение кроме госорганов могут получить  только лишь владельцы недвижимости, наследники или уполномоченные ими лица;
  • - заключения, в случае необходимости, об имеющихся обременениях или ограничениях по использованию такого участка. Документ выдается управлением земресурсов в случае отсутствия таких сведений в  вышеуказанном извлечении;
  • - справки, согласно которой участок свободен от возведенных объектов недвижимости. Справка может быть выдана БТИ, сельсоветом или садовым товариществом. Это необходимо для правильного заключения договора, так как купля-продажа земельного участка со строениями имеет свои особенности;
  • - справки о том, что участок не является паем и может отчуждатся. Справка нужна в случае, если целевым назначением земли является ведение личного крестьянского хозяйства;
  • - согласия совладельцев участка, если они есть.

Имейте в виду, что правоустанавливающие документы на земельный участок претерпели множество изменений за последние несколько лет. Речь идет о государственных актах.

Так, право собственности, которое возникло до 02.05.2009 года, удостоверялось государственным актом на право частной собственности на землю,  государственным актом на право собственности на землю, государственным актом на право собственности на земельный участок.

В 2009 году документами, которыми может быть удостоверено право собственности на землю, законодатель признал: госакт о праве собственности на земельный участок, договор об отчуждении земельного участка, в случае приобретения права собственности на участок по такому договору, а также свидетельство о праве на наследство.

С мая 2009 года получение госакта стало необходимым лишь в случае, когда земельный участок приобретался из земель коммунальной или государственной формы собственности и, кроме того, при изменении границ участка и/или целевого назначения.

Если же земля приобреталась из частной собственности без изменения целевого назначения, границ, то право собственности удостоверялось соответствующим договором об отчуждении или свидетельством о праве на наследство.

С 1 января 2013 года государственные акты на земельные участки уже не выдаются. Вместо акта теперь собственник получает свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество.


Возвращаемся к документам, нужным при заключении сделки купли-продажи земли на сегодняшний момент.

Обе стороны должны иметь при себе: паспорт, идентификационный код, свидетельство о браке (расторжении брака), паспорт супруга, его идентификационный код (или нотариально заверенное согласие на куплю-продажу участка).

После заключения договора у покупателя остается сам договор и извлечение о регистрации из Единого электронного реестра прав на недвижимое имущество, которое выдает нотариус.

Нотариальное удостоверение сделки происходит по месту регистрации – нахождения земельного участка или по месту нахождения (регистрации) одной из сторон.


Последнее, что хочется указать относительно документов при заключении сделки купли-продажи – внимательно знакомьтесь с документами и вчитывайтесь в каждую строчку. Обратите внимание на то, что продается – право собственности или право приватизации, внимательно читайте целевое назначение земли и т.д.


Теперь касательно заключения самого договора. Существует два подхода к этому вопросу: первый – это заключение сторонами сначала предварительного договора, а затем уже основного договора купли-продажи и второй вариант – заключение сразу основного договора.

Заключение предварительного договора предусмотрено ст. 635 Гражданского кодекса Украины и ст. 182 Хозяйственного кодекса Украины.

Предварительный договор – это такой договор, где стороны прописывают сроки и существенные условия, на основании которых между ними потом будет заключен основной договор купли-продажи земельного участка.

Такой договор дает время на решение каких-либо технических вопросов сторонами договора (продавец не успел собрать все необходимые документы, а покупатель не собрал необходимой суммы), продавец закрепляет сумму, которую он хочет получить, а покупатель – объект недвижимости. К тому же договор гарантирует возврат аванса, оплаченного покупателем продавцу.

Внимательно отнеситесь к сроку действия предварительного договора. Если одна сторона договора – юридическое лицо (предприятие), то срок действия договора не может превышать 1 года.

Если же предварительный договор заключается между физическими лицами, то такое ограничение не действует.

Если предварительным договором не оговорены сроки заключения основного, то такими сроками по умолчанию считается срок действия предварительного договора.

При заключении предварительного договора, помимо прочих условий по Вашему желанию, советуем указать в нем:

  • - дату заключения основного договора;
  • - характеристики (желательно подробные) продаваемого имущества;
  • - цену отчуждаемого земельного участка;
  • - порядок оплаты;
  • - момент перехода права собственности.

В предварительном договоре обязательно укажите, что его положения носят обязательный характер для его сторон. Иначе, согласно ч.4 ст. 635 ГК Украины, он не будет иметь юридической силы, а будет представлять собой лишь договор о намерениях.

Кроме того, чтобы защитить себя в последующем от, к примеру, отказа продавца продавать Вам земельный участок, предусмотрите в предварительном договоре последствия необоснованного уклонения продавца от заключения основного договора. Такую возможность предоставляет нам ч.2 ст. 635 ГК Украины.

Право покупателя требовать заключение основного договора в судебном порядке закреплено ч. 3 чт. 182 ХК Украины, если покупателем в предварительном договоре является юридическое лицо.

Предварительный договор составляется в письменной форме и его нотариальное заверение не обязательно, однако, чтобы обезопасить себя от неожиданных конфликтов и проблем лучше конечно обратиться к нотариусу.


Если стороны уверенны в сделке и полностью готовы к ней, то можно не тратить время и деньги для заключения предварительного договора, а сразу заключать основной договор купли-продажи земельного участка.

Проспект групп © 2016

(048) 703-25-25

(067) 137-77-37

0800-21-25-25

Бесплатно по Украине

Для принятия решения о правильности вашего выбора, забронируйте квартиру в нашем жилом комплексе сроком на три дня абсолютно бесплатно.

Для принятия решения о правильности вашего выбора, забронируйте квартиру в наших жилых комплексах сроком на 72 часа абсолютно бесплатно